บริหารโครงการโกดังให้เช่า มีเงื่อนไข ขอบเขต อย่างไร เมื่อมีผู้มาบริหาร

ช่วยแชร์ด้วยนะครับ

Happy realestate เป็นผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบโกดังให้เช่า มีพื้นที่ให้บริการ ในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล และ EE C. พื้นที่ให้บริการ เป็นโกดัง และคลังสินค้าขนาดเล็กพื้นที่ตั้งแต่ 300 ถึง 1000 ตารางเมตร เป็นการพัฒนาให้เช่า และ พัฒนาเพื่อขาย ให้กับนักลงทุน เพื่อเข้ามาซื้อหน่วยลงทุน โกดังให้เช่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีหลายรูปแบบ รูปแบบแรก เรียกว่าการซื้อที่ดิน และ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น แบบที่ 2 เป็นรูปแบบของการเช่าใช้สิทธิในที่ดินนั้น และลงทุนบนที่ดิน ซึ่ง 2 วิธีการนี้ มีข้อแตกต่างกัน ดังนี้ กรณี ซื้อที่ดิน เป็นเจ้าของที่ดินเอง ต้องใช้เงินลงทุนสูง และหากไม่มีเงินสด ต้องรับภาระดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูง แต่มีข้อดี ตรงที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน เอง ส่วนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบเช่าสิทธิ์ที่ดิน ตัวนี้มีข้อดี ก็คือไม่ต้องแบกภาระ ต้นทุนที่ดิน ทำให้มีต้นทุนที่ดินต่ำกว่ารูปแบบการซื้อ ถึง 5 เท่า แต่ก็มีข้อเสีย ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่โดยภาพรวมแล้ว หากคิดเรื่องมุมมองทางด้านการเงิน ไม่เอาความเป็นเจ้าของมาเกี่ยวข้อง การลงทุนในแบบการเช่า จะสามารถ เติบโต และอัตราทวีคูณมากกว่า 5 เท่า การลงทุนซื้อที่ดิน และสร้างอาคาร ต้นทุนรวม จะสูงมากกว่าการเช่าที่ดิน เพื่อมาสร้างอาคารให้เช่า สูงกว่าถึง 5 เท่า หากเปรียบเทียบการลงทุนแล้วในรูปแบบการซื้อ ที่ดิน จะสามารถซื้อ และก่อสร้าง ได้แค่หลังเดียว แต่หากใช้วิธีการเช่า จะทำให้เรามีเงินสด เหลือ ทำให้ เราสามารถ สร้างได้ถึง 5 หลัง เนื่องจากการเช่า มีต้นทุนต่ำกว่าทำให้อัตราคืนทุนโดยเฉลี่ย อยู่ประมาณ 4-5 ปีอัตราคืนทุน ที่เร็วนี้ ทำให้เกิดการทบเท่าทวีคูณ ซึ่งเมื่อผ่านไป 12 ปี รูปแบบการเช่า จะสามารถสร้างรายได้มากกว่าการซื้อที่ดินถึง 40 เท่า ในขณะเดียวกัน รูปแบบการซื้อที่ดิน ยังไม่คืนทุน เนื่องจาก เงินที่ลงไป ต้องไปแบกซื้อ ที่ดินด้วย ปัจจุบัน Happy realestate เราพัฒนาโครงการทั้งหมด 31 โครงการ โครงการที่เริ่มก่อสร้าง และมีผู้เช่าแล้ว ทั้งหมด 20 โครงการ ซึ่งโครงการทั้งหมด แฮปปี้เป็นผู้พัฒนา โครงการ และลงทุนก่อสร้าง เอง 15 โครงการ และมีนักลงทุน ให้เราพัฒนาโครงการให้อีก 5 โครงการ ซึ่งปัจจุบันเรามีพื้นที่ใช้บริการ มากกว่า 50,000 ตารางเมตร

เงื่อนไขการจ้างบริหารโครงการโกดังเช่า

ขอบเขตความรับผิดชอบ “ผู้รับจ้าง” (ผู้บริหารโครงการ)

🔵จัดการเรื่อง : การเข้าทำสัญญา พร้อมกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในสถานที่เช่า กับ ผู้เช่า โดยข้อตกลงตามสัญญาจ้างบริหารนี้ ให้เกิดรายได้ และ ไม่ขอจัดการกับเงินค่าเช่าตามสัญญาที่เก็บได้ หรือ ประโยชน์ใดๆ ที่ได้จากการประกอบกิจการ

🔵จัดการเรื่อง : การทำตลาด และ บริหารโครงการ เพื่อ ทำให้โครงการบรรลุผลสำเร็จ ในการหาคนมาเช่าโกดัง แต่ทั้งนี้ต้องไม่โฆษณาเกินความเป็นจริง จนทำให้เกิดความเสียหาย แก่ “ผู้ว่าจ้าง”

🔵จัดการเรื่อง : ประสานงาน การติดต่อ ราชการ ขออนุญาตก่อสร้าง ขอน้ำ ขอไฟฟ้า และอื่นๆ “โดยค่าใช้จ่าย” การเดินทาง ค่าดำเนินการอื่นๆ “ผู้รับจ้าง” เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ส่วนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น “ที่หน่วยงานราชการเรียกเก็บ” หรือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับค่าดำเนินการ “ผู้ว่าจ้าง” เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

🔵จัดการเรื่อง : ประสานงาน รับข้อร้องเรียน และ อื่นๆ จากผู้เช่า หน่วยงานราชการ รวมทั้งบุคคลภายนอกที่เกี่ยวข้อง และ ปรับปรุงแก้ไข ให้พื้นที่เช่าใช้งานได้อย่างสมบูรณ์ ด้วยค่าใช้จ่ายของ “ผู้รับจ้าง”

🔵จัดการเรื่อง : สอบถามค่าเช่า ติดตามหนี้สิน เจรจากับผู้เช่า “กรณีหากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า” ตามสัญญา และ “ผู้รับจ้าง” ไม่มีสิทธิ์ ไปปรับค่าเช่าจากผู้เช่า ไม่ว่ากรณีใดๆ ให้ผู้เช่า โอนเงินค่าเช่าตามสัญญาเข้าบัญชี “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น

🔵จัดการเรื่อง : “ผู้รับจ้าง” ต้องเข้าตรวจสอบโครงการ ทุกๆ 30 วัน เพื่อให้แน่ใจว่า โครงการโกดังให้เช่า อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน และ สามารถให้เช่าได้ตลอดเวลา พร้อมทั้งจัดทำ รายงาน และ ถ่ายภาพ สภาพทรัพย์สิน ที่ให้เช่า “แก่ผู้ว่าจ้าง” ได้รับทราบ ทุกๆ 6 เดือน

🔵จัดการเรื่อง : จัดทำสารบบผู้เช่า และ เอกสารอื่นๆ เพื่อความสะดวกในการตรวจสอบ รวมทั้ง ควบคุมการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง ให้ทุกฝ่ายอยู่ใน ข้อห้าม ข้อกำหนด และ กำกับดูแล และ บังคับให้ชดเชย เมื่อเกิดความเสียหาย แก่ผู้ว่าจ้าง

🔵จัดการเรื่อง : ให้ใช้เครื่องหมายการค้า “Happy Realestate” สำหรับโครงการที่ “ผู้รับจ้าง” ได้บริหารโครงการนั้นอยู่ จนกว่าสัญญาจ้าง บริหารโครงการจะสิ้นสุดลง “โดยผู้รับจ้าง” จะไม่เรียกร้องผลตอบแทนจากการใช้เครื่องหมายดังกล่าวอีก และ “ผู้ว่าจ้าง” จะใช้เครื่องหมายการค้าต่อไปมิได้ หากมิได้ให้ “ผู้รับจ้าง” บริหารงานแล้ว

ผลตอบแทน

ผลตอบแทนที่ตกลงกัน ทั้ง 2 ฝ่าย มีดังต่อไปนี้
“ผู้ว่าจ้าง” สัญญาว่า จะจ่ายผลตอบแทนให้กับ “ผู้รับจ้าง” หลังจากที่ ผู้รับจ้างเรียกเก็บค่าเช่าได้ครบถ้วนตามสัญญา โดยผลตอบแทนคิดในอัตรา 20% จากค่าเช่า ตามสัญญา ก่อนหักภาษี ณ ที่จ่าย ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป

กรณีเรียกเก็บค่าเช่าได้ แต่ไม่ครบตามสัญญา “ผู้รับจ้าง” จะไม่ได้รับผลตอบแทน จนกว่าจะเรียกเก็บค่าเช่าได้ ครบถ้วนตามสัญญาแล้วเท่านั้น ทั้งนี้ผลตอบแทนดังกล่าว ไม่รวมเงินมัดจำที่ริบจากทางผู้เช่า กรณีผู้เช่า “ผิดสัญญา”

ค่าใช้จ่ายที่ตกลงกัน โดยแยกความรับผิดชอบดังต่อไปนี้

🔵การประสานงาน การติดต่อ ราชการ
👉ขออนุญาตก่อสร้าง
👉ขอใช้น้ำประปา
👉ขอใช้ไฟฟ้า
👉อื่นๆ
โดยค่าใช้จ่าย การเดินทาง ค่าดำเนินการอื่นๆ “ผู้รับจ้าง” เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

🔵ส่วนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ที่หน่วยราชการเรียกเก็บ หรือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับ ค่าดำเนินการ “ผู้ว่าจ้าง” เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

🔵ค่าใช้จ่าย ค่าการทำตลาด ทำป้าย โฆษณา ประชาสัมพันธ์ “ผู้รับจ้าง” เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

🔵ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง สาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษานี้ “ผู้ว่าจ้าง” จะเป็นผู้พิจารณา ค่าใช้จ่ายดังกล่าว และ พิจารณา จ้างผู้รับเหมา พร้อมทั้งจัดให้มี การทำสัญญา จ้างงานดังกล่าว แยกจาก สัญญาจ้างบริหารนี้

🔵ค่าภาษีที่ดิน ค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และ/หรือ ค่าใช้จ่ายใดๆ ของสิ่งปลูกสร้าง “ผู้ว่าจ้าง” เป็นผู้จ่ายภาษี

🔵สัญญา เช่าพื้นที่อาคาร โกดัง ทุกฉบับ ซึ่งฉบับจริงจะอยู่กับตัว “ผู้ว่าจ้าง” และ มีการคัดลอกสำเนา รวมถึง สำเนาการต่อสัญญาให้กับ “ผู้รับจ้าง” ทุกครั้ง

ข้อรับรองของผู้ว่าจ้าง

🔵“ผู้ว่าจ้าง” ขอรับรองว่า ผู้ว่าจ้างเป็นผู้ทรงสิทธิ์ในทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียว และ รับรองว่า ทรัพย์สินปราศจากการรอนสิทธ์ หรือ การกล่าวอ้างสิทธ์ ของบุคคลอื่นในทรัพย์สินอย่างเด็ดขาด

🔵“ผู้ว่าจ้าง” ตกลงว่า หากปรากฏว่า มีบุคคลใดมากล่าวอ้างสิทธ์เหนือทรัพย์สิน ไม่ว่ากรณีใดๆ “ผู้ว่าจ้าง” ตกลงจะดำเนินการเข้าแก้ไขเหตุดังกล่าว ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบเหตุ

การผิดนัด ผิดสัญญา

🔵กรณีที่ “คู่สัญญา” ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ผิดนัด หรือ ผิดสัญญา ไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด และ ฝ่ายที่มิได้ผิดสัญญาได้แจ้งเตือน ให้ฝ่ายที่ผิดสัญญา ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญา โดยกำหนดเวลาให้แก้ไข เป็นระยะเวลา พอสมควรแล้ว แต่ฝ่ายผิดสัญญา ยังไม่ได้ดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องตามระยะเวลาที่กำหนด “ฝ่ายที่มิได้ผิดสัญญา” มีสิทธ์บอกเลิกสัญญา และ เรียกค่าเสียหายได้ทันที

🔵เมื่อมีการ”บอกเลิกสัญญา” โดยมิใช่ความผิดของ “ผู้รับจ้าง” ก่อนครบกำหนด “ผู้ว่าจ้าง” ต้องจ่ายค่าชดเชย “ครึ่งหนึ่ง” ของค่าบริหารโครงการในระยะเวลาที่เหลือในสัญญาทั้งหมด

ตัวอย่างการคำนวณค่ชดเชย

◾ค่าเช่าทั้งโครงการ 100,000 บาท
◾อัตราค่าจ้างบริหารโครงการ 0.20 บาท/เดือน
◾จำนวนเงินค่าจ้างบริหารโครงการ 20,000 บาท/เดือน
◾ระยะเวลาตามสัญญา 72 เดือน หรือ 6 ปี
◾สัญญาเริ่ม 17 เมษายน 2562
◾บอกเลิกสัญญา 16 เมษายน 2566
◾ระยะเวลาที่จ้าง 48 เดือน หรือ 4 ปี
◾ระยะเวลาคงเหลือ 24 เดือน หรือ 2 ปี
◾คิดเป็นเงินชดเชย “กึ่งหนึ่ง” 240,000 บาท

การสิ้นสุดสัญญา

🔵เมื่อครบกำหนด ระยะเวลาสัญญา บริหารโครงการ โดยไม่มีแจ้งความประสงค์ จะให้ดำเนินการต่อไปอีก หรือ ไม่สามารถตกลงหลักเกณฑ์ เงื่อนไขในการดำเนินการต่อ

🔵เมื่อคู่สัญญาทั้งสอง ตกลงยกเลิกสัญญา โดยพร้อมกัน

🔵เมื่อทรัพย์สินได้รับความเสียหาย หรือ ถูกทำลาย ไม่ว่าจะโดย
▪อัคคีภัย
▪อุทุกภัย
▪วาตภัย
▪แผ่นดินไหว
▪ภัยร้ายแรงประการอื่น

🔵หากสิ้นสุดสัญญา และ ปรากฏว่า “ผู้ว่าจ้าง” ยังชำระค่าจ้างให้แก่ “ผู้รับจ้าง” ยังไม่ครบถ้วน “ผู้ว่าจ้าง” ยอมให้คิดอัตราดอกเบี้ย ในอัตรา ร้อยละ 15 % จนกว่าจะจ่ายค่าจ้างครบตามจำนวน

“ผู้ว่าจ้าง” ตกลงว่า จะไม่ทำธุรกิจลักษณะเดียวกันกับโครงการที่พัฒนาอยู่ ในระยะทาง 5 กิโลเมตร จากโครงการที่เข้าร่วมพัฒนาโครงการกับทาง “ผู้รับจ้าง” ในระยะ 5 ปี