ขั้นตอนการทำโกดังให้เช่า ทำอย่างไรถึงจะคืนทุนไวที่สุด ต้นทุนต่ำ และได้ค่าเช่าสูง

ช่วยแชร์ด้วยนะครับ

ขั้นตอนการทำโกดังให้เช่า ท่านที่สนใจทำโกดังให้เช่า ก็ต้องคำนึกถึงจุดคุ้มทุน ทำอย่างไรถึงจะคืนทุนไวที่สุด การคืนทุนไวที่สุด ก็คือ การมี ต้นทุนในการทำโกดังที่ต่ำที่สุด และ การที่จะได้ค่าเช่าที่มากที่สุดต่อเนื่องจนครบจำนวนเดือนที่คำนวณถึงจุดคุ้มทุน แต่ในโลกของความเป็นจริง แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะทำให้ได้ดีที่สุดทั้งสองอย่าง เพราะถ้าต้องการได้ ค่าเช่าโกดังราคาสูง โกดังเราต้องทำดีมากๆ เช่นเป็นออฟฟิศโกดัง โกดังสวยๆแบบโชว์รูม ซึ่งถ้าเราทำแบบนั้นค่าก่อสร้างโกดังก็จะสูงตาม ดังนั้น ขั้นตอนการทำโกดังให้เช่า เราจะต้องเลือกในจุดที่คิดว่าสมดุลที่สุดทำให้คืนทุนไวที่สุด และจากประสบการณ์ การสร้างโกดังให้เช่าของเรา จำนวน ณ ปัจจุบัน เดือน พฤษภาคม 2565 เรามีโครงการโกดังเช่าที่สร้างขึ้นจริงแล้ว 21 โครงการ ในระยะเวลา 4 ปี จากที่เราได้ทำมาเราค้นพบว่า ตลาดที่ใหญ่ที่สุดในการเช่าโกดัง จะเป็นกลุ่ม SME กลุ่ม สต้อคสินค้า กลุ่มขนส่งระดับย่อยๆ ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่ได้ต้องการโกดังที่สวยงาม แต่ต้องการเรื่องของทำเลที่ดี ในราคาที่สามารถประหยัดได้ที่สุด เพื่อทำให้แต่ละเดือนยังคงกำไรที่ดี ในเนื้อหาบทนี้ เราจะแนะนำวิธี และ ขั้นตอนการทำโกดังให้เช่า การสร้างโกดังให้เช่าที่เหมาะสมกับกลุ่ม ที่เราได้ศึกษามา เพื่อเป็นแนวทางให้ทุกๆท่านได้ลองศึกษา เพื่อที่จะไปปรับใช้ให้เหมาะสมกับตัวท่านเอง โดยเราจะเริ่มทีละขั้นตอนเพื่อให้ท่านได้ปฏิบัติในตามแบบของเรา ซึ่งมีผลให้ท่านจะใช้เงินทุนน้อยที่สุด คืนทุนไวที่สุด และโอกาสขาดทุนน้อยที่สุด แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นกับปัจจัยหลายๆด้านทั้งปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอก แต่ถ้าแต่มัวคิดมากไม่ทำอะไร ก็ไม่เกิดผล ดังนั้นเราคิดแล้วก็ลุยกันเลยครับ

ขั้นตอนที่1

เราต้องรู้ก่อนว่าที่ดินของเรา สามารถสร้างโกดัง สร้างอาคารพาณิชยการณ์ได้ขนาดเท่าใด ขั้นตอนนี้ต้อง ติดต่อหน่วยงานที่ดูแลด้านการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็น เขต เทศบาล อบต ข้อนี้ เจ้าของที่ดิน สามารถเอาโฉนดที่ดิน ขนาด 1:1 นำไปให้เจ้าหน้าที่ พิจจารณา ว่าจะสามารถสร้างเป็นอะไรได้ ได้อาคารขนาดเท่าใด เพราะพื้นที่เรา ต้องมีระยะร่นในการก่อสร้าง ขั้นตอนนี้ เจ้าของที่ดิน จะรู้ตัวเองแล้วว่า ที่ดินของเราสามารถก่อสร้างโกดังให้เช่าได้หรือไม่ และ พื้นที่ของโกดังแต่ละหลังสามารถสร้างโกดังให้เช่าได้ขนาดเท่าใด

ขั้นตอนที่2

ประเมินการลงทุนว่า เราจะสามารถ สร้างอาคาร สร้างโกดัง ให้เช่านี้ได้กี่ตารางเมตร ได้กี่หลัง ซึ่งกรณีนี้ จากประสบการณ์ของผู้เขียน การก่อสร้างโกดังเช่า จะแบ่งเป็นแค่ 2 ลักษณะ

สำหรับกลุ่ม SME กลุ่มเก็บของ กลุ่มสต็อคสินค้า กลุ่มนี้ไม่ต้องการโกดังโก้หรู ไม่ต้องการออฟฟิศใหญ่โตมากมายทำให้ถ้าทำโกดัง ที่ประมาณ 300 ตรม จะสามารถ สร้างได้ในราคาต่ำ เฉลี่ย 4,500 – 7,000 บาท/ ตรมทำให้ราคานี้ก็สามารถตอบโจทย์ ซึ่งงบประมาณก็ตก 1.3 -2.1 ล้านบาท ค่าเช่าโกดังในกลุ่มนี้จะอยู่ที่ 80-150 บาท/ตรม.
กลุ่มสำหรับ องค์กรใหญ่ๆ บริษัทใหญ่ๆ กลุ่มนี้ต้องการ ความสะดวกครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ออฟฟิศที่สวยพื้นที่แข็งแรง มี รปภ มีไฟฟ้าสามเฟสครบ กลุ่มนี้จะทำให้เราได้ค่าเช่า ต่อตารางเมตร ที่สูง แต่ก็ต้องลงทุนสูงมากและถ้าผู้เช่านี้ออกไป การจะหาคนเช่าโกดังมาทดแทน จะเป็นเรื่องยากมาก งบประมาณการก่อสร้างโกดังสำหรับคนกลุ่มนี้ ในพื้นที่ 300 ตรม จะอยู่ที่ 10,000 – 14,000 บาทต่อตรม. นั่นก็คือ เงินลงทุน 3-4.2 ล้านบาท ค่าเช่าโกดังในกลุ่มนี้จะอยู่ที่ 150-250 บาท/ตรม.

ขันตอนที่3

หากลุ่มลูกค้าโกดังเช่าในพื้นที่ที่เราให้เจอ เราจะเริ่มทำการตลาดก่อนที่จะสร้างโกดัง เพื่อให้ได้ลูกค้ามาทำสัญญาเช่าก่อนที่จะสร้างโกดัง ปัจจุบันด้วยการะบวนการผลิตด้วยระบบโกดังสำเร็จรูปเราไม่จำเป็นต้องก่อสร้างโกดังให้เช่า แล้ว รอให้ลูกค้ามาเช่า ซึ่งก็ไม่รู้จะรอถึงเมื่อไหร่ ด้วยพฤติกรรมผู้บริโภค ถ้าเรามีขนาดที่สร้างไว้ ขนาดหนึ่ง เขาจะไม่เอาเขาจะต้องหาอีกขนาดหนึ่ง เพื่อนๆหลายๆคนอาจจะเคยเจอ การสร้างโกดัง การสร้างโกดังโรงงงาน ด้วยระบบโกดังสำเร็จรูป เราใช้เวลาเพียง 2-3 เดือนก็ สามารถสร้างโกดังให้เช่าได้เสร็จ ทันต่อการใช้งานของลูกค้า ดูกระบวนการสร้าง ได้ที่ www.kodanghappy.com

การทำตลาด

หาลูกค้าก่อนที่จะสร้างโกดังให้เช่า ก็เพื่อได้ทราบว่า ณ ที่ดิน ทำเลของเรา ลูกค้าที่จะเช่าโกดังของเราส่วนใหญ่เป็นใคร มีกำลังการเช่า ประมาณกี่บาท/ตรม มีขนาดที่ต้องการเช่ากี่ ตรม. ซึ่งเป็นข้อมูลที่สำคัญมากในการที่เราจะเอามาเป็นข้อมูลในการตัดสินใจว่าเราควรจะสร้างโกดังแบบไหน ขนาดเท่าใด ถึงแม้ว่าหลักการเราคือจะทำโกดังก็ต่อเมื่อมีผู้มาวางสัญญามัดจำก่อน แต่เราก็ต้องมองการไกลว่า ถ้าผู้ที่มาทำสัญญาเช่าโกดังกับเราคนแรกออกไป ก็ต้องหาผู้มาเช่าให้ได้อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นเราก็ต้องสร้างโกดังให้เช่า ที่จะตอบโจทย์ ในกลุ่มลูกค้าหลักๆ ที่โทรหาเรา

วิธีการทำการตลาดโกดังให้เช่ามีดังนี้

1️⃣ปักป้ายที่ที่ดินของเรา ว่ามีโกดังให้เช่า ให้เช่าโกดัง เพื่อให้คนที่ผ่านไปผ่านมาได้เห็น

2️⃣ทำตลาดออนไลน์ ใส่โฆษณาฟรี ตามเวบไซท์ที่ให้เราประกาศฟรี สามารถเข้า google และเข้าค้นหาได้ โดยยพิมพ์คำว่า โกดังเช่า หรือเข้าตามเวบไซท์นี้ได้เลย

thaihometown.com
bannforsale.com
pantipmarket.com
renthub.in.th
prakard.com
thaionlinemarket.com
ขายดีฟรี.com
baansdd.com
asunghabiz.com
salebaan.com
landthailand.com
banteedin108.com
thaihomeonline.com
taladx.com
onedproperty.com
home2all.com
baan-dd.com
prakardproperty.com
teedin108.com
terrabkk.com

3️⃣เข้าเวบไซท์ ที่มี Rank ติดอันดับดีๆ ของคำว่าโกดังเช่า เช่าโกดัง แต่จะต้องเสียเงินในการโพสท์ เช่นDDProperty Keidee

4️⃣โฆษณาผ่านเพจ เฟสบุ้ค กลุ่ม หรือ ยูทูป

ทั้งหมดนี้ก็เป็นแนวทางการทำตลาดเบื้องต้นเพื่อให้ทราบกลุ่มเป้าหมายของลูกค้าที่แน่นอนและชัดเจนในพื้นที่ดินที่จะทำโกดังเช่าซึ่งจากการทำตลาดของ Happy Realestate ของผม จะพบว่ากลุ่มตลาดที่มากที่สุด ถ้าเราทำแล้ว โอกาสที่จะว่างน้อยที่สุด คือการทำโกดังเพื่อให้ค่าเช่าได้ต่ำสุดในโกดังที่ขนาด 100-600 ตรม โดยที่ต้องออกแบบให้สามารถกั้นผนังได้เพื่อที่จะได้สามารถแบ่งได้เป็นหลายขนาด ซึ่งอาคารที่เหมาะสมสุดคือขนาด กว้าง 15 เมตรยาว20 เมตร สูง 6 เมตร รวมพื้นที่ 300 ตรม. แต่ถ้าจะทำ 600 ตรม ก็ทำ 2 หลังชนกัน

ขั้นตอนที่4

คำนวณจุดคุ้มทุน ซึ่งการที่จะได้จุดคุ้มทุนนั้น ก็ต้องทราบราคาค่าเช่าโกดังต่อตารางเมตรกันก่อนซึ่งวิธีการหาง่ายๆ คือ เราก็ลองมองดูรอบๆ พื้นที่เรา หรือ ค้นหาในอินเตอร์เน็ต และโทรสอบถามราคาที่เขาเช่ากันอยู่ ณ ปัจจุบัน สัก 4-5 ที่แล้วนำมาหาค่าเฉลี่ยดู เราก็จะพอทราบราคาเช่า เมื่อทราบค่าเช่าแล้ว ก็เอามาไปหารกับต้นทุนโกดัง ตัวอย่างเช่น เราลงทุนโกดังเช่า ขนาด กว้าง 15 เมตร ยาว20 เมตร สูง 6 เมตร รวมพื้นที่ 300 ตรม. มีห้องน้ำภายใน 1 ห้อง ไม่มีออฟฟิศ ราคาลงทุน 4,500 บาท/ ตรม . รวมเงินลงทุน 1.35 ล้านบาท สามารถปล่อยเช่าได้ในเรท 120 บาท/ตรม จะได้ค่าเช่าประมาณ 36,000 บาท/ตรม.วิธีคิดจุดคุ้มทุนโกดังเช่า = 1,350,000 / 36,000 =37.5 เดือน ประมาณ 3 ปี 2 เดือน

ขั้นตอนที่5

หาผู้สร้าง โกดังให้เช่า ที่ดีที่สุด ข้อนี้ผู้เขียนขออวยตัวเองเลยละกันครับ ผู้เขียน เป็นผู้รับสร้างโกดัง โรงงาน สร้างคลังสินค้าในระบบโกดังสำเร็จรูป เป็นกระบวนการผลิตชิ้นส่วนที่โรงงานตามหลักวิศวกรรมและเมื่อผลิตเสร็จ ก็จะนำไปประกอบหน้างานด้วยระบบ bolt system ทำให้เราสามารถติดตั้งงานได้รวดเร็ว และมีมาตรฐานวิศวกรรม และยังสามารถจบแบบจบราคาค่าสร้าง ได้ทันที เพราะเราใช้แบบวิศวกรรมและการถอด BOQด้วยโปรแกรมอัจฉริยะของ Happy ซึ่งการะบวนการสร้างจะแบ่งเป็นสองส่วนคือ ส่วนงานฐานราก ซึ่งลูกค้าสามารถนำแบบงานฐานรากมาตรฐานของเราไปให้ช่างท้องที่ทำเองได้ ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 เดือน ระหว่างทำฐานรากนี้ทางเราจะผลิตชิ้นส่วนที่โรงงาน และเมื่อฐานรากเสร็จ เราจะนำชิ้นส่วนไปประกอบหน้างาน อีก 1 เดือน รวมๆ เราจะใช้ระยะเวลาติดตั้ง 2 เดือน ช่วงเวลานี้ ทางผู้จ้างก็ต้องดำเนินการขอน้ำ ขอไฟไว้ เพื่อให้พร้อมต่อการใช้งานสนใจสร้างโกดัง สร้างโรงงาน สร้างคลังสินค้า ติดต่อได้ที่ โทร. 087-892-3220 หรือเข้าชมเวบไซท์ www.Kodanghappy.com

ถ้าคุณได้ผู้สร้างที่ดี มีคุณธรรม จะทำให้คุณไม่ต้องเครียดกับงานก่อสร้างเลย เพราะคุณจะได้งานที่ตรงตามข้อตกลง ในงบประมาณที่ตกลงกันไว้ ในระยะเวลาที่กำหนดไว้ และ ถ้าเทียบสเปคงานเดียวกัน ราคาของเรายังเทียบเท่าราคาผู้รับเหมาเลยทีเดียว ไม่ได้แพงกว่าเลย

ขั้นตอนที่6

ทำสัญญามัดจำลูกค้า เมื่อเรามั่นใจแล้วว่า พื้นที่ดินเราสามารถทำโกดัง อาคารพาณิชยการณ์ได้ เราติดต่อผู้สร้างได้สามารถกำหนดแบบ กำหนดราคา กำหนดระยะเวลาได้เรียบร้อย ก็ถึงเวลา เปิดรับมัดจำลูกค้าโกดังเช่าได้เลย ซึ่งลูกค้าก็จะมาจากที่เราทำการตลาดทิ้งเอาไว้ ซึ่งถ้าเราทำตลาดเร็วเราจะยิ่งได้เปรียบ หลักการคือ ตกลงขนาดโกดังให้เช่า พร้อมแบบกับลูกค้า ( มาจากข้อที่ห้าคนสร้าง ) แล้วก็ร่างสัญญาให้ลูกค้ามัดจำไว้ 2 เดือน แล้วแจ้งว่าอีก 3 เดือนสามารถใช้งานได้

ขั้นตอนที่7

ขออนุญาตก่อสร้าง ขั้นตอนนี้เกือบจะสุดท้ายแล้ว จะเห็นว่าตั้งแต่ข้อแรก ถึงข้อที่ห้า ยังแทบจะไม่ต้องเสียเงินอะไรเลย แต่ขั้นตอนนี้ จะเริ่มเสียเงินละครับ เริ่มจากเมื่อเรารวบรวมข้อมูลได้ทุกอย่าง ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าที่จะมาเช่าโกดังเรา ขนาดโกดังที่จะสร้าง ดังนั้นเราก็ทำเรื่อง จ้างเขียนแบบเพื่อขออนุญาต ได้เลย เมื่อได้แบบ เราก็ดำเนินการยื่นขออนุญาตทันที

ชั้นตอนที่8

ดำเนินการก่อสร้าง ตอนนี้เราก็สามารถปล่อยให้บริษัทรับสร้างโกดัง สร้างโรงงาน แบบที่ผมรับทำอยู่เป็นผู้ดำเนินการ สนใจติดต่อ โทร.087-892-3220 หรือเข้าชมเวบไซต์ www.kodanghappy.com

เพียงเท่านี้ คุณก็จะได้โกดังเช่า ที่สามารถทำกำไรให้คุณไปได้ตลอดชีวิต แต่ถ้าคุณเป็นคนที่มีที่ดิน แต่ไม่มีเงินลงทุน หรือไม่กล้าลงทุน สามารถส่งที่ดินของคุณมาร่วมทุนกับเราได้ โดยที่ทางเราจะเป็นผู้ออกเงินทุนและดำเนินการสร้างโกดังทั้งหมด แล้วเมื่อมีผู้เช่า เราก็จะทำการแบ่งค่าเช่ากัน