ขั้นตอนการทำโกดังให้เช่า ท่านที่สนใจทำโกดังให้เช่า ก็ต้องคำนึกถึงจุดคุ้มทุน ทำอย่างไรถึงจะคืนทุนไวที่สุด การคืนทุนไวที่สุด ก็คือ การมี ต้นทุนในการทำโกดังที่ต่ำที่สุด และ การที่จะได้ค่าเช่าที่มากที่สุดต่อเนื่องจนครบจำนวนเดือนที่คำนวณถึงจุดคุ้มทุน แต่ในโลกของความเป็นจริง แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะทำให้ได้ดีที่สุดทั้งสองอย่าง เพราะถ้าต้องการได้ ค่าเช่าโกดังราคาสูง โกดังเราต้องทำดีมากๆ เช่นเป็นออฟฟิศโกดัง โกดังสวยๆแบบโชว์รูม ซึ่งถ้าเราทำแบบนั้นค่าก่อสร้างโกดังก็จะสูงตาม ดังนั้น ขั้นตอนการทำโกดังให้เช่า เราจะต้องเลือกในจุดที่คิดว่าสมดุลที่สุดทำให้คืนทุนไวที่สุด และจากประสบการณ์ การสร้างโกดังให้เช่าของเรา จำนวน ณ ปัจจุบัน เดือน พฤษภาคม 2565 เรามีโครงการโกดังเช่าที่สร้างขึ้นจริงแล้ว 21 โครงการ ในระยะเวลา 4 ปี จากที่เราได้ทำมาเราค้นพบว่า ตลาดที่ใหญ่ที่สุดในการเช่าโกดัง จะเป็นกลุ่ม SME กลุ่ม สต้อคสินค้า กลุ่มขนส่งระดับย่อยๆ ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่ได้ต้องการโกดังที่สวยงาม แต่ต้องการเรื่องของทำเลที่ดี ในราคาที่สามารถประหยัดได้ที่สุด เพื่อทำให้แต่ละเดือนยังคงกำไรที่ดี ในเนื้อหาบทนี้ เราจะแนะนำวิธี และ ขั้นตอนการทำโกดังให้เช่า การสร้างโกดังให้เช่าที่เหมาะสมกับกลุ่ม ที่เราได้ศึกษามา เพื่อเป็นแนวทางให้ทุกๆท่านได้ลองศึกษา เพื่อที่จะไปปรับใช้ให้เหมาะสมกับตัวท่านเอง โดยเราจะเริ่มทีละขั้นตอนเพื่อให้ท่านได้ปฏิบัติในตามแบบของเรา ซึ่งมีผลให้ท่านจะใช้เงินทุนน้อยที่สุด คืนทุนไวที่สุด และโอกาสขาดทุนน้อยที่สุด แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นกับปัจจัยหลายๆด้านทั้งปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอก แต่ถ้าแต่มัวคิดมากไม่ทำอะไร ก็ไม่เกิดผล ดังนั้นเราคิดแล้วก็ลุยกันเลยครับ
ขั้นตอนที่1
เราต้องรู้ก่อนว่าที่ดินของเรา สามารถสร้างโกดัง สร้างอาคารพาณิชยการณ์ได้ขนาดเท่าใด ขั้นตอนนี้ต้อง ติดต่อหน่วยงานที่ดูแลด้านการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็น เขต เทศบาล อบต ข้อนี้ เจ้าของที่ดิน สามารถเอาโฉนดที่ดิน ขนาด 1:1 นำไปให้เจ้าหน้าที่ พิจจารณา ว่าจะสามารถสร้างเป็นอะไรได้ ได้อาคารขนาดเท่าใด เพราะพื้นที่เรา ต้องมีระยะร่นในการก่อสร้าง ขั้นตอนนี้ เจ้าของที่ดิน จะรู้ตัวเองแล้วว่า ที่ดินของเราสามารถก่อสร้างโกดังให้เช่าได้หรือไม่ และ พื้นที่ของโกดังแต่ละหลังสามารถสร้างโกดังให้เช่าได้ขนาดเท่าใด
ขั้นตอนที่2
ประเมินการลงทุนว่า เราจะสามารถ สร้างอาคาร สร้างโกดัง ให้เช่านี้ได้กี่ตารางเมตร ได้กี่หลัง ซึ่งกรณีนี้ จากประสบการณ์ของผู้เขียน การก่อสร้างโกดังเช่า จะแบ่งเป็นแค่ 2 ลักษณะ
- สำหรับกลุ่ม SME กลุ่มเก็บของ กลุ่มสต็อคสินค้า กลุ่มนี้ไม่ต้องการโกดังโก้หรู ไม่ต้องการออฟฟิศใหญ่โตมากมายทำให้ถ้าทำโกดัง ที่ประมาณ 300 ตรม จะสามารถ สร้างได้ในราคาต่ำ เฉลี่ย 4,500 – 7,000 บาท/ ตรมทำให้ราคานี้ก็สามารถตอบโจทย์ ซึ่งงบประมาณก็ตก 1.3 -2.1 ล้านบาท ค่าเช่าโกดังในกลุ่มนี้จะอยู่ที่ 80-150 บาท/ตรม.
- กลุ่มสำหรับ องค์กรใหญ่ๆ บริษัทใหญ่ๆ กลุ่มนี้ต้องการ ความสะดวกครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ออฟฟิศที่สวยพื้นที่แข็งแรง มี รปภ มีไฟฟ้าสามเฟสครบ กลุ่มนี้จะทำให้เราได้ค่าเช่า ต่อตารางเมตร ที่สูง แต่ก็ต้องลงทุนสูงมากและถ้าผู้เช่านี้ออกไป การจะหาคนเช่าโกดังมาทดแทน จะเป็นเรื่องยากมาก งบประมาณการก่อสร้างโกดังสำหรับคนกลุ่มนี้ ในพื้นที่ 300 ตรม จะอยู่ที่ 10,000 – 14,000 บาทต่อตรม. นั่นก็คือ เงินลงทุน 3-4.2 ล้านบาท ค่าเช่าโกดังในกลุ่มนี้จะอยู่ที่ 150-250 บาท/ตรม.
ขันตอนที่3
หากลุ่มลูกค้าโกดังเช่าในพื้นที่ที่เราให้เจอ เราจะเริ่มทำการตลาดก่อนที่จะสร้างโกดัง เพื่อให้ได้ลูกค้ามาทำสัญญาเช่าก่อนที่จะสร้างโกดัง ปัจจุบันด้วยการะบวนการผลิตด้วยระบบโกดังสำเร็จรูปเราไม่จำเป็นต้องก่อสร้างโกดังให้เช่า แล้ว รอให้ลูกค้ามาเช่า ซึ่งก็ไม่รู้จะรอถึงเมื่อไหร่ ด้วยพฤติกรรมผู้บริโภค ถ้าเรามีขนาดที่สร้างไว้ ขนาดหนึ่ง เขาจะไม่เอาเขาจะต้องหาอีกขนาดหนึ่ง เพื่อนๆหลายๆคนอาจจะเคยเจอ การสร้างโกดัง การสร้างโกดังโรงงงาน ด้วยระบบโกดังสำเร็จรูป เราใช้เวลาเพียง 2-3 เดือนก็ สามารถสร้างโกดังให้เช่าได้เสร็จ ทันต่อการใช้งานของลูกค้า ดูกระบวนการสร้าง ได้ที่ www.kodanghappy.com
การทำตลาด
หาลูกค้าก่อนที่จะสร้างโกดังให้เช่า ก็เพื่อได้ทราบว่า ณ ที่ดิน ทำเลของเรา ลูกค้าที่จะเช่าโกดังของเราส่วนใหญ่เป็นใคร มีกำลังการเช่า ประมาณกี่บาท/ตรม มีขนาดที่ต้องการเช่ากี่ ตรม. ซึ่งเป็นข้อมูลที่สำคัญมากในการที่เราจะเอามาเป็นข้อมูลในการตัดสินใจว่าเราควรจะสร้างโกดังแบบไหน ขนาดเท่าใด ถึงแม้ว่าหลักการเราคือจะทำโกดังก็ต่อเมื่อมีผู้มาวางสัญญามัดจำก่อน แต่เราก็ต้องมองการไกลว่า ถ้าผู้ที่มาทำสัญญาเช่าโกดังกับเราคนแรกออกไป ก็ต้องหาผู้มาเช่าให้ได้อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นเราก็ต้องสร้างโกดังให้เช่า ที่จะตอบโจทย์ ในกลุ่มลูกค้าหลักๆ ที่โทรหาเรา
วิธีการทำการตลาดโกดังให้เช่ามีดังนี้
1️⃣ปักป้ายที่ที่ดินของเรา ว่ามีโกดังให้เช่า ให้เช่าโกดัง เพื่อให้คนที่ผ่านไปผ่านมาได้เห็น
2️⃣ทำตลาดออนไลน์ ใส่โฆษณาฟรี ตามเวบไซท์ที่ให้เราประกาศฟรี สามารถเข้า google และเข้าค้นหาได้ โดยยพิมพ์คำว่า โกดังเช่า หรือเข้าตามเวบไซท์นี้ได้เลย
- thaihometown.com
- bannforsale.com
- pantipmarket.com
- renthub.in.th
- prakard.com
- thaionlinemarket.com
- ขายดีฟรี.com
- baansdd.com
- asunghabiz.com
- salebaan.com
- landthailand.com
- banteedin108.com
- thaihomeonline.com
- taladx.com
- onedproperty.com
- home2all.com
- baan-dd.com
- prakardproperty.com
- teedin108.com
- terrabkk.com
3️⃣เข้าเวบไซท์ ที่มี Rank ติดอันดับดีๆ ของคำว่าโกดังเช่า เช่าโกดัง แต่จะต้องเสียเงินในการโพสท์ เช่นDDProperty Keidee
4️⃣โฆษณาผ่านเพจ เฟสบุ้ค กลุ่ม หรือ ยูทูป
ทั้งหมดนี้ก็เป็นแนวทางการทำตลาดเบื้องต้นเพื่อให้ทราบกลุ่มเป้าหมายของลูกค้าที่แน่นอนและชัดเจนในพื้นที่ดินที่จะทำโกดังเช่าซึ่งจากการทำตลาดของ Happy Realestate ของผม จะพบว่ากลุ่มตลาดที่มากที่สุด ถ้าเราทำแล้ว โอกาสที่จะว่างน้อยที่สุด คือการทำโกดังเพื่อให้ค่าเช่าได้ต่ำสุดในโกดังที่ขนาด 100-600 ตรม โดยที่ต้องออกแบบให้สามารถกั้นผนังได้เพื่อที่จะได้สามารถแบ่งได้เป็นหลายขนาด ซึ่งอาคารที่เหมาะสมสุดคือขนาด กว้าง 15 เมตรยาว20 เมตร สูง 6 เมตร รวมพื้นที่ 300 ตรม. แต่ถ้าจะทำ 600 ตรม ก็ทำ 2 หลังชนกัน
ขั้นตอนที่4
คำนวณจุดคุ้มทุน ซึ่งการที่จะได้จุดคุ้มทุนนั้น ก็ต้องทราบราคาค่าเช่าโกดังต่อตารางเมตรกันก่อนซึ่งวิธีการหาง่ายๆ คือ เราก็ลองมองดูรอบๆ พื้นที่เรา หรือ ค้นหาในอินเตอร์เน็ต และโทรสอบถามราคาที่เขาเช่ากันอยู่ ณ ปัจจุบัน สัก 4-5 ที่แล้วนำมาหาค่าเฉลี่ยดู เราก็จะพอทราบราคาเช่า เมื่อทราบค่าเช่าแล้ว ก็เอามาไปหารกับต้นทุนโกดัง ตัวอย่างเช่น เราลงทุนโกดังเช่า ขนาด กว้าง 15 เมตร ยาว20 เมตร สูง 6 เมตร รวมพื้นที่ 300 ตรม. มีห้องน้ำภายใน 1 ห้อง ไม่มีออฟฟิศ ราคาลงทุน 4,500 บาท/ ตรม . รวมเงินลงทุน 1.35 ล้านบาท สามารถปล่อยเช่าได้ในเรท 120 บาท/ตรม จะได้ค่าเช่าประมาณ 36,000 บาท/ตรม.วิธีคิดจุดคุ้มทุนโกดังเช่า = 1,350,000 / 36,000 =37.5 เดือน ประมาณ 3 ปี 2 เดือน
ขั้นตอนที่5
หาผู้สร้าง โกดังให้เช่า ที่ดีที่สุด ข้อนี้ผู้เขียนขออวยตัวเองเลยละกันครับ ผู้เขียน เป็นผู้รับสร้างโกดัง โรงงาน สร้างคลังสินค้าในระบบโกดังสำเร็จรูป เป็นกระบวนการผลิตชิ้นส่วนที่โรงงานตามหลักวิศวกรรมและเมื่อผลิตเสร็จ ก็จะนำไปประกอบหน้างานด้วยระบบ bolt system ทำให้เราสามารถติดตั้งงานได้รวดเร็ว และมีมาตรฐานวิศวกรรม และยังสามารถจบแบบจบราคาค่าสร้าง ได้ทันที เพราะเราใช้แบบวิศวกรรมและการถอด BOQด้วยโปรแกรมอัจฉริยะของ Happy ซึ่งการะบวนการสร้างจะแบ่งเป็นสองส่วนคือ ส่วนงานฐานราก ซึ่งลูกค้าสามารถนำแบบงานฐานรากมาตรฐานของเราไปให้ช่างท้องที่ทำเองได้ ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 เดือน ระหว่างทำฐานรากนี้ทางเราจะผลิตชิ้นส่วนที่โรงงาน และเมื่อฐานรากเสร็จ เราจะนำชิ้นส่วนไปประกอบหน้างาน อีก 1 เดือน รวมๆ เราจะใช้ระยะเวลาติดตั้ง 2 เดือน ช่วงเวลานี้ ทางผู้จ้างก็ต้องดำเนินการขอน้ำ ขอไฟไว้ เพื่อให้พร้อมต่อการใช้งานสนใจสร้างโกดัง สร้างโรงงาน สร้างคลังสินค้า ติดต่อได้ที่ โทร. 087-892-3220 หรือเข้าชมเวบไซท์ www.Kodanghappy.com
ถ้าคุณได้ผู้สร้างที่ดี มีคุณธรรม จะทำให้คุณไม่ต้องเครียดกับงานก่อสร้างเลย เพราะคุณจะได้งานที่ตรงตามข้อตกลง ในงบประมาณที่ตกลงกันไว้ ในระยะเวลาที่กำหนดไว้ และ ถ้าเทียบสเปคงานเดียวกัน ราคาของเรายังเทียบเท่าราคาผู้รับเหมาเลยทีเดียว ไม่ได้แพงกว่าเลย
ขั้นตอนที่6
ทำสัญญามัดจำลูกค้า เมื่อเรามั่นใจแล้วว่า พื้นที่ดินเราสามารถทำโกดัง อาคารพาณิชยการณ์ได้ เราติดต่อผู้สร้างได้สามารถกำหนดแบบ กำหนดราคา กำหนดระยะเวลาได้เรียบร้อย ก็ถึงเวลา เปิดรับมัดจำลูกค้าโกดังเช่าได้เลย ซึ่งลูกค้าก็จะมาจากที่เราทำการตลาดทิ้งเอาไว้ ซึ่งถ้าเราทำตลาดเร็วเราจะยิ่งได้เปรียบ หลักการคือ ตกลงขนาดโกดังให้เช่า พร้อมแบบกับลูกค้า ( มาจากข้อที่ห้าคนสร้าง ) แล้วก็ร่างสัญญาให้ลูกค้ามัดจำไว้ 2 เดือน แล้วแจ้งว่าอีก 3 เดือนสามารถใช้งานได้
ขั้นตอนที่7
ขออนุญาตก่อสร้าง ขั้นตอนนี้เกือบจะสุดท้ายแล้ว จะเห็นว่าตั้งแต่ข้อแรก ถึงข้อที่ห้า ยังแทบจะไม่ต้องเสียเงินอะไรเลย แต่ขั้นตอนนี้ จะเริ่มเสียเงินละครับ เริ่มจากเมื่อเรารวบรวมข้อมูลได้ทุกอย่าง ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าที่จะมาเช่าโกดังเรา ขนาดโกดังที่จะสร้าง ดังนั้นเราก็ทำเรื่อง จ้างเขียนแบบเพื่อขออนุญาต ได้เลย เมื่อได้แบบ เราก็ดำเนินการยื่นขออนุญาตทันที
ชั้นตอนที่8
ดำเนินการก่อสร้าง ตอนนี้เราก็สามารถปล่อยให้บริษัทรับสร้างโกดัง สร้างโรงงาน แบบที่ผมรับทำอยู่เป็นผู้ดำเนินการ สนใจติดต่อ โทร.087-892-3220 หรือเข้าชมเวบไซต์ www.kodanghappy.com
เพียงเท่านี้ คุณก็จะได้โกดังเช่า ที่สามารถทำกำไรให้คุณไปได้ตลอดชีวิต แต่ถ้าคุณเป็นคนที่มีที่ดิน แต่ไม่มีเงินลงทุน หรือไม่กล้าลงทุน สามารถส่งที่ดินของคุณมาร่วมทุนกับเราได้ โดยที่ทางเราจะเป็นผู้ออกเงินทุนและดำเนินการสร้างโกดังทั้งหมด แล้วเมื่อมีผู้เช่า เราก็จะทำการแบ่งค่าเช่ากัน
สนใจสร้างโกดังเพื่อเช่า
☎โทร.087-892-3220
📱Line ID : @kodanghappy
